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                                                      千億中樑上市 融資與銷售面臨考驗

                                                      本文由:李元洲 编辑 2019年07月23日 17:36 综合体育256 ℃

                                                      【全球紧急卫生事件】

                                                      三年時間↑,銷售額從百余億到過千億∵,以黑馬之姿快速闖入房企千億陣營的中梁控股日前成功在香港上市⊙π〇。然而π▽,三四線城市房地產市場的降溫、融資端特別是信託融資和海外發債的收緊?△,正在考驗這家房企上市后的走向☆┊。

                                                      地產融資監管升級對於房地產企業而言△△↑,高周轉的背後往往是高負債☆∟,確保資金端的安全是重中之重◇。數據顯示?,2016年-2018年∴,中梁控股流動負債總額分別為351.35億元、796.81億元和1484.49億元∟⊙。公司未償銀行貸款及其他借款總額分別為202.27億元、244.76億元和270.05億元♂◇,融資平均實際利率分別為9.4%、7.9%和9.9%∴。

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                                                      光大證券則指出△,展望今年全年▽↑,房地產需求端流動性收緊疊加價格預期管理♂∵↑,預計一二線將回歸溫和復蘇的軌道△↑▽,隨着房價預期調整向低線城市擴散☆∟☆,以及棚改力度減弱的影響持續顯現⌒,三四線城市後續或存較明顯的降速壓力〇。三四線城市房地產市場的降溫以及棚改紅利的逐漸消失↑∟∴,將給中梁控股的銷售帶來多大的影響↑▽,未來仍然有待進一步觀察∴π。

                                                      目前↑☆,中梁控股的絕大多數項目位於三四線城市以及一二線周邊城市﹡↑。招股書顯示♀,2016-2018年△∴,中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地♂▽,其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市∴┊↑。與之對應π□,近三年土地儲備分別是770萬平方米、1900萬平方米、3640萬平方米∟♀。截至2019年3月底?⊙⊿,中梁土儲規劃總建築面積為3890萬平方米□,其中▽,以浙江、江蘇、安徽為主要市場的長三角佔37.9%∟♂∵。

                                                      從上市后的表現來看⌒π♀,中梁控股表現穩中有升☆。上市首日∟♂∴,中梁控股最高上漲至6.22港元⊙,收盤價5.95港元∴◇,漲幅7.21%♂,截至7月15日收盤☆,中梁控股收報於6.13港元♂,較發行價格累計上漲了10.45%⌒⊿〇。上市次日∵♂,中梁控股為海通國際覆蓋◇,該行認為公司發展速度快⌒∟,未來收入確定性較強↑,財務穩健┊,融資成本有望進一步下降〇↑,目標價為9.70港元/股⌒↑。

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                                                      從擴張路徑來看∟,中梁控股抓住了2016年三四線城市去庫存和棚改的紅利┊,通過高周轉的模式進行了快速擴張┊⌒☆。中梁控股在業界有「小碧桂園」之稱□▽,其打法和碧桂園高周轉策略相似∵∟,採納「快速資金周轉發展模式及使用標準化房地產開發模塊及程序」∵△∵。據媒體報道☆,中梁控股還曾在公司內部提出了「456」模式〇∵♂,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入♀。中梁控股則在招股書中表示∴☆☆,其「阿米巴生態系統」將大的業務集團分成若干小業務組織◇,從而實現快速扁平化複製和擴張∴♀?,十分適合房地產開發業務可複製性高的特點□。從2016年底到2018年底□,中梁控股境內附屬公司從223家增至839家◇,僱員人數從2100人增至1.25萬人♂♂。

                                                      資料顯示▽,中梁控股的融資主要來自信託及資管類等渠道♂。截至2018年底□,中梁控股的信託融資及資產管理安排融資合計佔全部融資的58%♀,相關融資成本較高ππ♀。截至2018年底↑∴∴,中梁還有109個信託或資產管理計劃尚未償還⊿,總額達到147億元□△,占借款總額約54.5%∵△。中梁控股的招股書顯示?◇,2015年、2016年中梁凈負債率分別是1335%、1790%↑,2017年、2018年陡然降至339%、58%┊△∵。

                                                      從發行情況來看☆◇◇,中梁控股原定招股價範圍為每股5.2-6.68港元⊿∵,全球發售5.3億股﹡,預計募集資金27.56億至35.4億港元∵♂。而最終發行價為5.55港元/股☆♂,全球募集股數超出計劃基礎發行的31.77%(最終認購香港公開發售為5331萬股⊿,為計劃發行的1.01倍♂,國際發售6.45億股π,為計劃發行的1.35倍)▽♂?,總募資凈額為27.73億港元△↑。最終發行價和募資凈額處於原定招股價預期的區間下限∴△。

                                                      從當前政策層面來看△♂☆,我國房地產正面臨融資端持續收緊的局面?。今年5月17日銀保監會出台23號文∟,釋放房地產信託業務降溫的信號;5月31日∵,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道;6月13日◇,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高槓桿與房地產過度融資的風險與問題;6月?﹡,融資收緊範圍逐漸擴大﹡∵,交易商協會通過窗口指導∵,暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃〇﹡,避免過度融資;7月12日⊙∴,國家發改委發佈通知▽⌒♂,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務↑,融資用途受限◇。地產融資調控不斷升級▽⌒,政策進一步收緊∟⌒〇。

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                                                      高周轉下的快速崛起從披露的財務數據來看?,從2016年到2018年∵〇,中梁控股以黑馬之姿崛起﹡。招股說明書顯示⊙↑♀,2016-2018年┊♂▽,中梁控股營業收入分別為29.25億元、140.26億元和302.15億元△┊,年複合增長率高達221.4%♂☆。其銷售額分別為190億元、649億元和1015億元〇,年複合增長率達到了78%∟∟⊙。2019年前4個月∟,中梁控股銷售額為377億元♂☆。從利潤規模來看∟,中梁控股2016年虧損2.70億元∵⊙↑,2017年和2018年則分別實現凈利潤4.97億元和25.26億元∟▽。中梁控股執行董事兼首席執行官黃春雷則表示☆,公司今年的銷售目標約1300億∴▽∵,預計下半年的資金環境會收緊△⊿┊,反映到土地市場價格可能有所下降π◇♂,這種情況下中梁可能會更多投資二線城市△┊〇,但具體還要看政策落地情況?◇。

                                                      中信建投證券指出〇,近期地產融資調控不斷升級△﹡,政策進一步收緊┊,預計下半年土地市場或將降溫◇。6月份房地產信託仍為發行主力⊙,監管升級業務降溫勢在必行⌒⊿。方正證券也指出◇∴,目前融資環境不斷收緊⊙π┊,使得開發商在經營決策中更注重拿地與現金流之間的平衡?。

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                                                      中梁香港上市7月16日∟▽⌒,中梁控股集團有限公司(2772.HK♂∵,以下簡稱「中梁控股」)成功登陸香港聯交所π⌒,成為年內第三家登陸資本市場的內地房企▽,也是其中資產和規模最大的一家↑。根據招股書△□┊,中梁控股是中國一家快速發展的大型綜合房地產開發商?┊♂,根植于長三角經濟區┊,布局全國﹡π,按綜合開發能力計☆⌒,該公司自2014年以來已連續六年獲中國房地產Top10研究組評為中國房地產百強企業?□。

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